Universitários aquecem mercado imobiliário no início do ano; veja dicas de locação

Com o início do ano letivo, um público específico ajuda a movimentar o mercado imobiliário: os estudantes universitários. Seja pela necessidade de mudar de cidade por causa da faculdade, ou ainda, apenas aproveitando o momento para deixar a casa dos pais e se estabelecer mais próximo do local de estudos, dentro do próprio município, os estudantes aquecem as locações de imóveis nos meses de janeiro, fevereiro e julho. Segundo o Secovi-SP, sindicato da categoria imobiliária, em alguns municípios paulistas com campus universitário, como Sorocaba, Bauru, São José do Rio Preto e Campinas, a procura por moradia pode aumentar até 40%.

Os imóveis mais buscados são apartamentos de um ou dois dormitórios, em bom estado de conservação e com valor de aluguel entre R$ 1.300 e R$ 2.000, de acordo com a imobiliária Lello Imóveis, de São Paulo. A tradicional imagem da república estudantil, com várias pessoas e muita desordem, vem perdendo espaço, segundo os profissionais da área. “Hoje o perfil mais comum é o estudante que mora sozinho, ou divide com um irmão, primo ou colega muito próximo. Não tem mais aquilo de dividir com um grupo”, afirma Roseli Hernandes, diretora empresa.

Entretanto, com o decorrer do tempo, há a possibilidade de mudanças no perfil dessa locação. “Muitas vezes a pessoa chega à cidade sem conhecer ninguém. Depois começa a fazer amigos e passa a dividir a casa, principalmente após o primeiro ano de faculdade”, diz Eduardo Zangari, diretor de locação da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Por esse motivo, e também por eventuais mudanças de curso após o início da faculdade, há a possibilidade de rompimento do contrato antes do prazo.

O contrato padrão de locação tem duração mínima de 30 meses, com previsão de cobrança de uma multa proporcional ao período que resta para o seu cumprimento, em caso de rescisão. Mesmo para estudantes, não é possível estabelecer uma duração diferenciada, como acontece com as locações de temporada típicas de final de ano. “Entretanto, pode-se conversar com o proprietário e propor a inclusão de uma cláusula no contrato dispensando o inquilino da multa rescisória caso ele permaneça ao menos um ano no imóvel”, afirma Rosana Chiminazzo, diretora de locação do Secovi Campinas.

A proximidade com o local de estudo é um dos maiores atrativos para os futuros inquilinos nesse perfil. Como alguns precisarão chegar muito cedo à faculdade – ou sairão em um horário avançado, a localização estratégica conta pontos. Imóveis previamente mobiliados não são necessariamente os mais disputados (a maioria dos inquilinos prefere decorar por conta própria), porém, eles podem ter um custo 50% maior do que o valor normal.

Veja abaixo algumas dicas de locação para os estudantes e também para os proprietários que pretendem disponibilizar seus imóveis com foco nesse público.

Inquilinos:

• Verifique bem a estrutura do imóvel antes de fechar o contrato. Abra torneiras, teste as descargas, acenda e apague as luzes e cheque possíveis vazamentos e infiltrações que poderão trazer problemas posteriores;
• Informe-se sobre o comportamento da vizinhança para avaliar o nível de tranquilidade que você terá quando precisar estudar em casa. Veja se existem bares, boates, feiras livres, obras, excesso de trânsito ou outros fatores que provoquem barulho (vale visitar o imóvel em diferentes horários). Pode parecer um detalhe, mas, principalmente para quem sai de cidades tranquilas para locais mais movimentados, o nível de ruído incomoda bastante quando se torna cotidiano;
• Procure saber como é a segurança no local, a facilidade no acesso a outras áreas de interesse, a rede de transporte, a infraestrutura de serviços como mercado, farmácia, lavanderia, hospitais, shoppings, etc.
• Avalie se o imóvel atende às suas necessidades também no que diz respeito ao preço e tamanho, pois, eventualmente, você pode precisar de espaço para receber visitas da família;
• Se o objetivo é montar uma república, opte por uma casa, onde é possível abrigar mais pessoas sem criar tantos problemas com os vizinhos. Em edifícios de apartamentos maiores, o perfil de morador é mais familiar, e certamente festas e reuniões de amigos causarão conflitos no condomínio. No entanto, mesmo vivendo em uma casa, é preciso respeitar os limites da boa convivência com os demais moradores do bairro;
• Se você mora com um grupo e pretende sair do imóvel sozinho, é preciso solicitar a alteração do contrato de locação se ele estiver em seu nome. Assim outro morador ficará responsável legalmente pelo aluguel. Mesmo sem estar mais ocupando o apartamento ou casa, quem responde judicialmente por qualquer problema é a pessoa que consta no contrato;
• A maioria dos proprietários não aceita como fiador proprietário de imóvel em outra cidade, pois em caso de inadimplência, fica mais trabalhoso protestar a dívida. Seguro fiança, depósito-caução e título de capitalização (utilizado em algumas regiões do país) são alternativas ao fiador como garantia.

Proprietários:

• Faça uma avaliação cadastral criteriosa antes de aprovar a ficha do inquilino. Se houver alguma incompatibilidade, questione ou não aprove a ficha;
• Realize uma vistoria detalhada, se possível com fotos, na assinatura do contrato, determinando que o imóvel deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. Se o imóvel for mobiliado, descreva todos os pertences, com quantidade e marcas. A lei permite ao proprietário cobrar por eventuais quebras ou danos, salvo a deterioração causada pelo tempo de uso;
• Entregue uma cópia da convenção e regulamento do condomínio para o inquilino juntamente com o contrato da locação. Dessa forma, ele não poderá alegar que não conhecia as regras do local em caso de infração. Para repúblicas, especifique no contrato a proibição da sublocação, evitando, assim, que o inquilino coloque um número grande de pessoas no local, o que irá causar um maior desgaste do imóvel;
• Se o inquilino não tiver fiador com imóvel na cidade, prefira o seguro-fiança ao depósito-caução, especialmente se o apartamento for grande, pois, nessa modalidade, você só tem cobertura de três meses de aluguel, e o prejuízo pode ir além, com dívidas de condomínio ou danos ao patrimônio;
• Se houver até três moradores no imóvel, faça o contrato no nome de todos eles, e providencie uma procuração para que eles possam responder por qualquer questão mesmo na ausência de alguém do grupo. Assim, caso um deles vier a desocupar o imóvel, não será preciso tentar localizar a pessoa para fazer uma cobrança na ocorrência de inadimplência;
• Além do pagamento do aluguel, é importante acompanhar o pagamento do IPTU, do condomínio e da conta de água, pois são encargos que recaem sobre o dono do imóvel caso o inquilino não cumpra sua obrigação;
• Mantenha contato com a administradora do edifício, assim como com porteiros, zeladores e síndicos para saber se o inquilino está causando problemas e desrespeitando as normas do condomínio.