Tem moradia fácil para você aí? Cidades inteligentes devem fazer essa conta

Hoje temos um texto especial com um tema hiperimportante no processo de transformação das nossas cidades. Ele foi escrito com a colaboração do meu colega Yuri Mendes, grande entusiasta do tema das cidades inteligentes e atual candidato a Smart City Expert.

Uma das coisas mais importantes que se vêm à mente quando falamos de smart cities é a acessibilidade e a disponibilidade de moradias em qualquer ambiente urbano específico. Afinal de contas, para a grande maioria das pessoas em todo o mundo, ter um lugar para criar a família é um sonho, uma necessidade, uma conquista.

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No entanto, o que temos visto ultimamente no mercado imobiliário em todo o mundo pode parecer uma surpresa, negativamente falando, para muitos.

Com o pico dos preços e a pandemia se espalhando por toda parte, paralisando a indústria do entretenimento e fechando cinemas, shoppings, estádios etc., cidades em todo o mundo foram fortemente impactadas por essas medidas, já que muitas delas dependiam do turismo e do comércio como fonte de receita.

Além disso, e o que vai ser discutido aqui, é o efeito direto da covid-19 no esvaziamento de centros das cidades em contraste com suas áreas periféricas e o consequente aumento de preços. E não é difícil de entender o porquê.

As pessoas não tinham para onde ir durante a pandemia, a não ser ficar em casa. Assim, as pessoas começaram a prestar mais atenção na importância de se ter um lugar confortável, duradouro e seguro para morar enquanto o mundo lá fora parecia fora de controle.

De volta ao aumento nos preços dos imóveis, não é justo dizer que eles eram razoáveis antes da crise pandêmica, de jeito nenhum. Eles já eram altos e muitos, principalmente da classe média trabalhadora, tinham dificuldade em encontrar um lugar nos principais centros urbanos da Europa, Ásia e América do Norte.

Londres, Nova York, Paris, Hong Kong e tantas outras cidades foram e são alvos de investidores e compradores globais há muito tempo.

Com as taxas de juros permanecendo em um nível baixo, especuladores ávidos não se importaram com valores cada vez mais exorbitantes, pois consideravam suas aquisições investimentos de longo prazo.

Condomínios fechados e apartamentos com belas vistas foram a prioridade, pois os bloqueios sanitários tornaram as casas e os apartamentos mais atraentes, pois estes eram, honestamente, os únicos lugares que se podiam estar em 2020.

Em Dubai, por exemplo, a baixa oferta se somou à alta e crescente demanda por imóveis, fazendo esses tipos de investimentos imobiliários dispararem.

Há um outro elemento nesse quebra-cabeça que precisa ser mencionado, que é a questão do valor do aluguel. E isto é uma outra história, sabe por quê?

Porque os aluguéis não subiram da mesma forma que o valor dos imóveis e o custo de hipoteca, muito pelo contrário, ficaram estagnados. Este último ponto é importante ressaltar.

Em muitas das cidades citadas acima, os aluguéis permaneceram estáveis ou até mesmo caíram um pouco enquanto os preços das moradias não paravam de subir.

Lembre-se do seguinte: o descolamento dos preços dos aluguéis com os preços de imóveis e/ou de hipoteca e financiamentos é um dos vários indicadores da formação de uma bolha imobiliária. E isso se assemelha com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008 com a crise do subprime.

De acordo com a última avaliação do UBS Global Real Estate sobre o risco de bolhas imobiliárias em todo o mundo, as cidades com coeficiente superior a 1,5 correm o risco de uma bolha imobiliária.

O cálculo funciona assim: leva-se em consideração a razão de preço com a renda atual média (PI: price-to-income), onde se pensa o número de anos que um trabalhador com especialização médio precisa para comprar um apartamento de 60 metros quadrados perto do centro de uma cidade.

Além dessa métrica, também há a relação de preço com aluguel (PR: price-to-rent), onde se considera a relação de preço do apartamento com o seu preço para aluguel atual.

Vale ressaltar que, apesar de bolhas imobiliárias serem mais difíceis de ocorrer em comparação com outros ativos com maior liquidez, muitas cidades no mundo, especialmente na Europa, Canadá e ao redor da costa do Pacífico estão agora com esse coeficiente acima dessa marca proposta.

Como você deve ter notado até aqui, parece haver uma dicotomia em tudo isso. De um lado, as pessoas se esforçam para pagar suas hipotecas à medida que os preços aumentam e, de outro, os grandes investidores às vezes fazem aumentar ainda mais o preço de mercado em locais desejáveis.

Vancouver, Estocolmo, Londres, São Francisco, Frankfurt e tantas outras cidades se viram presas nesta situação. Logo, não é nenhuma surpresa que essas cidades estejam agora implementando impostos para investidores imobiliários e compradores estrangeiros para tentar conter sua influência em demasia sobre esses lugares.

A falta de moradias, não somente o seu preço, também está agora sob o radar de muitos governantes e há cada vez mais promessas de governos locais para lidar com essa escassez.

Atenção especial então para 2022 e nossas eleições estaduais e federais. Cuidado com as falsas promessas.

Por incrível que possa parecer, algumas cidades estão com indicadores negativos de bolha imobiliária e uma delas, pasmem, é o meu novo lar: Dubai.

A cidade sofreu muito com a crise de 2008, que comentamos acima. Naquele momento sim, havia uma bolha enorme por aqui. O estudo da UBS revela que os imóveis em Dubai vêm perdendo valor desde 2015, com um acúmulo negativo de 40%.

O que era uma bolha, acabou se tornando uma grande oportunidade de investimento.

Além dos preços baixos, Dubai conta também com pujança e estabilidade da economia. O mercado está superaquecido, e incorporadores como a DAMAC estão vendendo imóveis prontos em condições impensáveis aí no Brasil. Imagine só pagar 24% do valor do imóvel, recebendo as chaves para se mudar e o saldo pagar em uma hipoteca de 10 anos, com parcelas iguais e sem juros. Isso mesmo, zero juros para sempre. Ah, bacana, mas eu não tenho os 24% para dar de entrada, que pena :(....

Opa, pera aí, não desiste não! Não tem problema, eles também financiam esses 24% em 4 anos , com juros de 1 a 2% ao ano. E para fechar a conta, se você quiser seu imóvel 100% mobiliado, só adicionar esse custo no valor total da casa e pagar seguindo a mesma matemática. Até deu vontade de vir morar em Dubai, não?

Qualquer cidade que deseja ser 'smart' precisa entender a urgência da questão dos preços e da escassez de moradias. O desenvolvimento de uma localidade e de seus cidadãos está inegavelmente ligado com o seu bem-estar, por isso, políticas públicas que visem contribuir para a sua mitigação são e serão sempre bem-vindas.

As forças de mercado são o que fazem nossa sociedade atual funcionar e evoluir. Entretanto, a combinação de regulamentações governamentais mais proativas afim de evitar a falta ou inacessibilidade de moradias gera uma cidade mais saudável e competitiva para todos os seus cidadãos.

O cidadão, afinal, deve fazer parte do poder decisório uma vez que seu engajamento é fundamental para a manutenção de tais políticas.

Como está a questão imobiliária na sua cidade? Você tem visto políticas públicas que promovam esse setor? Deixe seus comentários, mas principalmente, leve seus questionamentos para seus candidatos e promova esse debate na sua cidade.

Nos vemos no próximo texto.