Mauro Cezar Pereira

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A ameaça do prefeito de desapropriar terreno para o Fla erguer o estádio

Por Fabrício Chicca*

A noite de segunda-feira da semana passada presenciou uma cena que, sem mais detalhes, seria qualificada como surreal. Em um restaurante da cidade do Rio de Janeiro, o prefeito da cidade, Eduardo Paes, falou: "Eu acabei de perdoar uma dívida que a Caixa (na verdade do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha) tinha de R$ 4 bilhões".

Esse "perdão" aconteceu diante uma disputa judicial entre o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha e a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. O Fundo acionou a prefeitura em um processo em curso na Segunda Vara Federal da Seção do Rio de Janeiro. Nessa ação, o fundo aponta o descumprimento da prefeitura na manutenção dos túneis da região e o impacto negativo nos seus ativo: terrenos, e imóveis dentro da operação imobiliária Porto Maravilha.

A prefeitura também acionou o fundo em três diferentes processos, na Segunda Vara da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, na Quinta Vara Federal de Execução Fiscal do Rio de Janeiro e na Trigésima Nova Vara do Trabalho do Rio de Janeiro. Por falta de pagamento de IPTU, reclamações trabalhistas e um dos processos contra o fundo corre em segredo de justiça. Os detalhes disponíveis desses projetos podem ser encontrados no próprio relatório financeiro do Fundo.

A história é relativamente simples e tem dois lados. Aparentemente, a prefeitura não entregou o que havia prometido e o Fundo não pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) no valor de R$ 4,3 bilhões. O Fundo e o CCPar (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia 9 de agosto de 2023, firmaram um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças ("Acordo").

Com a publicação, no Diário Oficial do Município do Rio de Janeiro, da Lei Complementar nº 267, em 6 de dezembro de 2023, foram ampliados os limites da Área Especial de Interesse Urbanístico (AEIU), sendo instituída nova delimitação das faixas de equivalência para utilização dos Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC ) para até 25 de novembro de 2064.

Esse acordo tirou o Fundo da condição de Iliquidez. E falta de liquidez quer dizer que uma empresa, por exemplo, não tem dinheiro suficiente para realizar o pagamento de suas dívidas, ou no caso de um fundo, iliquidez refere-se a um instrumento que um administrador pode recorrer para não pagar regastes formulados pelos cotistas, bem como deixar de pagar aqueles que já tenham sido solicitados.

O Fundo proprietário do terreno estava em estado de iliquidez desde 2016, como está descrito em seus relatórios financeiros anuais. No mais recente, entretanto, consta que o "acordo" tirou o Fundo do estado de iliquidez. Esse acordo celebrado entre o Fundo e Companhia de Desenvolvimento Urbano é o ao qual o prefeito se referiu quando falou sobre perdão da dívida.

Na prática o que aconteceu no Porto Maravilha foi resultado de um otimismo exagerado pelos eventos no Brasil, Copa do Mundo e Olimpíadas. Segundo matéria de Italo Nogueira para a Folha de S. Paulo em 9 de agosto de 2023, o Fundo pagou à vista R$ 3,5 bilhões com dinheiro do FGTS, e pagaria mais R$6,5 bilhões durante 15 anos. Para que isso acontecesse, era necessário que o mercado comprasse as CEPACS, gerando receita ao Fundo que pagaria as parcelas remanescentes a Prefeitura.

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Até agosto do ano passado menos de 20% dos CEPACS foram vendidos. A situação do Fundo ficou ainda melhor quando, além do "perdão" da dívida através do "acordo", o CEPAC passou a poder ser aplicado a área de São Cristóvão e por um período de tempo maior. Mais área de uso significa mais oportunidades de venda, mais demanda e possivelmente mais receita.

Essa mudança de posição alterou a necessidade do Fundo de se desfazer de ativos, ou seja, a venda do terreno do Gasômetro deixou de ser prioridade, o que é prejudicial as intenções do Flamengo. Por outro lado dá à Caixa mais possibilidades de manobras, como por exemplo, aceitar uma permuta pela venda do terreno do Gasômetro. A Caixa passaria o terreno para o Flamengo que pagaria parte (ou todo) ele com o potencial construtivo da sede da Gávea.

Quando o projeto de lei sugerido pelo prefeito tramitasse pela câmara dos vereadores e fosse divulgado no diário oficial em uma operação similar a que está acontecendo com São Januário, cujo projeto de lei está em fase final e deve ser votado na casa nas próximas semanas, depois de mais de seis meses de trâmite.

A lembrança do prefeito com relação a esse perdão da dívida foi precedida pelo questionamento à Caixa, que administra o FGTS, cotista único do Fundo proprietário do terreno, de como a ela vai ajudar na viabilidade do projeto. A pergunta foi: "Qual a moleza que eles (Caixa) estão dando? Qual o desconto que eles estão dando?"

Na sequência, o prefeito lembra que o poder municipal tem a prerrogativa da desapropriação, e que isso poderá acontecer com o terreno do Gasômetro se a Caixa não contribuir com o projeto do Flamengo. Desapropriação é uma das formas de intervenção do Estado na propriedade privada, seja por utilidade pública ou interesse social.

Esta forma tem previsão constitucional no art. 5º, inciso XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. O art. 5º considera no item "n" que a construção de estádio, aeródromos ou campo de pouso de aeronaves são questões de utilidade pública.

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Foi esse instrumento que a prefeitura usou para construir o terminal de transporte Gentileza usando aproximadamente 27 mil metros quadrados do terreno original do Gasômetro. Isso também gerou uma ação judicial do Fundo contra a Prefeitura, pela divergência dos valores pagos. Segundo o laudo da prefeitura o terreno valia aproximadamente R$ 1.500/m2 , o que foi pago ao Fundo (em torno de R$ 40 milhões) enquanto desejam algo próximo a R$ 2.000/m2, próximo a R$ 52 milhões.

A lei permite desapropriação, mas seria correto a prefeitura desapropriando e pagando centenas de milhares de reais pelo terreno? A Caixa, que nesse caso defende os interesses do FGTS, tem que dar moleza? O Flamengo, time mais rico das Ámericas precisa de moleza? Não teria sido mais moleza se o Flamengo tivesse comprado o terreno antes do perdão da dívida quando o próprio fundo, em situação de iliquidez, dizia que "o Fundo avaliou a existência de indicativos de redução ao valor de realização desses ativos"?

Outro questionamento, a prefeitura desapropriaria e doaria ao Flamengo? Ou o Flamengo depois compraria um bem público que seria privatizado? Ou o Flamengo devolve o potencial construtivo da Gávea a prefeitura? Faltando poucos meses para as eleições essas perguntas devem ou ficar sem respostas ou terem seus processos adiados para 2025.

Não havendo a compra do terreno pelas demandas burocráticas normais, ficará a Caixa obrigada a esperar o Flamengo e não vender o terreno? Seria essa a melhor opção ao FGTS, ou seria melhor colocar o terreno a venda para incoporadoras? Os envolvidos no processo teriam o mesmo empenho no ano que vem? Estarão eles todos ainda envolvidos, já que com eleições pode haver mudança nos quadros tanto do clube quanto do poder executivo?

Há ainda outros fatores importantes, tudo o que leu-se acima refere-se à compra do terreno, não há comentário sobre a aprovação do projeto, processo não menos simples.
Os benefícios de um estádio na região não precisam ser mais avaliados levando-se em conta os detalhes do projeto? Capacidade, impacto no transporte público, impacto no sistema viário, impacto na vizinhança, poluição sonora, impacto ambiental durante a obra todos esses itens precisam ser considerados em uma análise sobres os benefícios para a sociedade com a construção do estádio.

A ameaça de desapropriação considera que todos os aspectos já foram considerados e há a certeza que os benefícios são maiores que os problemas, mas essas respostas, se é que existem, estão restritas a um grupo pequeno e ainda não vieram a público.

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*arquiteto, professor universitário na Nova Zelândia, profundo estudioso sobre tudo o que se refere a estádios de futebol pelo mundo.

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Texto em que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação de fatos e dados.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL

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