Shopping e prédios comerciais no complexo do Ibirapuera terão IPTU isento

Os interessados em seguir o projeto do governo do Estado, transformar o ginásio do Ibirapuera em shopping center, o conjunto aquático em três torres com hotel, apart hotel e escritórios, e o estádio de atletismo em uma arena multiuso e um clube particular terão um incentivo extra. Como todos esses empreendimentos seriam construídos em terreno municipal, o concessionário terá isenção total de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em uma das áreas mais nobres da cidade.

A discussão sobre a cobrança de IPTU para o empreendimento é apontada tanto pelo governo João Doria (PSDB) quanto por empresas interessadas no negócio como um gargalo para a concessão. Afinal, se houvesse o entendimento de que o concessionário precisaria, sim, pagar o imposto municipal, o valor seria um dos maiores da cidade, reduzindo expressivamente a margem de lucro.

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A reportagem questionou a prefeitura sobre qual seria o valor potencial de IPTU a ser pago pelo concessionário a partir do modelo referencial apresentado pelo governo do estado, com shopping, estacionamento, três torres comerciais, open mall, arena e clube privado, mas não obteve resposta.

O arquiteto e ex-vereador Nabil Bonduki avalia como um "um absurdo" a isenção. De acordo com ele, o IPTU do complexo comercial e empresarial previsto por Doria seria um dos mais caros da cidade, uma vez que só o terreno que hoje é o Complexo Esportivo tem valor comercial calculado em R$ 1,5 bilhão. Shoppings costumam liderar listas de maiores valores de IPTU de São Paulo.

"É inclusive concorrência desleal com os outros shoppings. O terreno é público, mas estará cedido para empresa privada explorar economicamente. Não está claro qual o interesse público dessa arena. O benefício é quase todo privado. Tem as torres que são de circulação privada, uma arena que pode ser maravilhosa, mas sem compromisso de que vai ter evento gratuito. O benefício que está gerando é mínimo", avalia Bonduki.

Durante a audiência pública obrigatória para a concessão, no dia 21 de setembro, um representante da empresa Time For Fun questionou o governo sobre a cobrança, ou não, de IPTU. Na ocasião, a resposta foi de que isso ainda estava sendo estudado junto à prefeitura. A decisão saiu apenas 10 dias depois, quando a procuradora geral do município Marina Magro Beringhs Martinez enviou ofício à Secretaria Estadual de Projetos, Orçamento e Gestão atestando que não haverá incidência de imposto.

Para os assessores da Procuradoria Geral do Município (PGM) que fizeram o estudo, "a inviabilidade da incidência de tributo em relação ao bem municipal em nada se relaciona com o regime atinente ao próprio domínio ou com a matéria urbanística subjacente". Em outras palavras: sendo o terreno municipal, não faz diferença o que está sobre ele.

O relatório econômico-financeiro preliminar e referencial que sustenta o projeto de concessão do Complexo Esportivo do Ibirapuera prevê que, sem pagar IPTU, o futuro concessionário lucre mais de R$ 2 bilhões com o empreendimento durante 37 anos — dois até conseguir as licenças necessárias, mais 35 de efetiva concessão. Só o shopping que ocuparia a estrutura que hoje é Ginásio do Ibirapuera daria, como uma unidade autônoma, um lucro de R$ 490 milhões ao concessionário.

Essas informações constam no estudo de 31 páginas apresentado em outubro pela Secretaria de Esporte como parte dos documentos da consulta pública para o edital que deve ser lançado neste mês de dezembro. O estudo, usual em empreendimentos do tipo, calcula quanto será investido em obras, quanto a empresa terá de receita bruta anualmente a partir do início do funcionamento do negócio, e depois exclui também impostos e outros encargos.

No caso do Ibirapuera, um complexo esportivo que hoje tem um estádio de atletismo, um centro aquático, diversas quadras de tênis e dois ginásios, o estudo considera que serão seis Unidades Geradoras de Lucro (UGC): "arena multiuso", "comércio, serviços e shopping", "atividades esportivas", "hotel e long stay", "edifício multiuso" e "estacionamento".

Quem vencer a concorrência não precisa, necessariamente, construir um shopping, um hotel, ou uma torre de escritórios. A única obrigação é a arena multiuso. Mas, quem abrir mão desses empreendimentos naturalmente terá um lucro menor e, consequentemente, mais dificuldades de oferecer o melhor preço para vencer a concorrência. O edital será pelo maior valor de outorga fixa. Quem pagar o maior valor de "luvas" de contrato, a partir de R$ 127 milhões, leva.

Confira a nota da secretaria estadual de esporte:

O Complexo Esportivo do Ibirapuera está em processo de concessão e não de alienação ou privatização, portanto, segue sob posse do Governo de São Paulo. Todas as construções e modernizações realizadas pelo novo concessionário serão incorporadas pela administração estadual após os 35 anos de concessão.

Sobre a cobrança de IPTU, o Governo do Estado consultou formalmente a Prefeitura de São Paulo e o entendimento da Procuradoria Geral do Município foi que não caberia a cobrança.

Vale lembrar que a Lei estadual 17.099/2019, que autorizou a concessão, tem por finalidade a construção, instalação, manutenção e exploração de uma arena multiuso no local, bem como de outros equipamentos esportivos de utilização gratuita aos usuários, admitindo a exploração de outras atividades e de serviços associados, sempre como suporte à atividade esportiva.